Все в доле. Эксперт объяснил, к чему готовиться владельцам гаражейГосударство взялось за наведение порядка в гаражных кооперативах.С 1 октября в России вступил в силу закон о деятельности гаражных объединений. Адвокат Александр Щербинин рассказал aif.ru, какое строение теперь нельзя будет считать гаражом, кто будет отвечать за кооперативное имущество, и можно ли заработать на нем.
Антонина Лопаева, aif.ru: — Александр, это правда, что в России до недавнего времени юридически не существовало такого объекта, как гараж?Александр Щербинин: — Раньше под это определение подгоняли что угодно. Например, машино-место, хотя очевидно, что у него нет признаков изолированного помещения. Теперь законодатель четко прописал, что можно считать гаражом, гаражным боксом или гаражным комплексом. Юристы этого ждали давно.
— Что сегодня можно считать гаражом, а что — нет?— Гаражом может считаться нежилое здание с фундаментом, которое предназначено только для хранения транспортных средств. Гараж может иметь до двух наземных этажей и подвал, быть отдельно стоящим объектом или иметь общие крышу, коммуникации, стены с другими гаражами.
Такое подробное описание уже отсекает часть спекуляций, которые особенно распространены в городах, где земли мало, и она имеет высокую цену. Известная схема, характерная для южных регионов России: строят полноценный дом в 2−3 этажа и выше, сдают его для проживания в аренду, а по документам объект считается гаражом.
— В законе появилось такое понятие, как долевая собственность владельцев гаражей. Поясните, что это значит?— Раньше общее имущество принадлежало на праве собственности гаражному кооперативу. Теперь оно пропорционально распределяется между каждым владельцем гаража. Если у вас — два или три гаража, то и доля в общей собственности у вас будет выше, чем у соседа с одним гаражом. Можно провести аналогию с многоквартирным домом, где собственники квартир одновременно являются и собственниками общедомового имущества: крыши, лифта, общих коридоров и прочего.
— Эту долю можно подарить или передать?— Нет, право собственности на общее имущество гаражного комплекса неотделимо и передается вместе с правом собственности на гараж. Отдельно сделки с долей в общегаражном имуществе не допускаются.
Но зато возможно распоряжение общим имуществом путем решения общего собрания гаражного комплекса.
— Что можно считать этим общим имуществом?— Общим становятся проезды, территории общего пользования, пешеходные переходы, ворота, ограждения, технические площадки и площадки для размещения контейнеров ТБО и прочее.
Часто мы сталкивались с ситуацией, когда собственники не могли договориться друг с другом, присваивали себе объекты на территории, ставили ограждения или шлагбаумы, возводили незаконные объекты. Теперь таких конфликтов должно стать меньше.
— А если кто-то решит открыть в гараже шиномонтажку или поставить автомойку, он может это сделать?— Только в том случае, если эту идею собственники гаражей утвердят на общем собрании. Просто так поставить шлагбаум или киоск с шаурмой уже не выйдет.
— То есть нужно быть готовым приходить на собрания…— Закон допускает проводить общие собрания и очно, и онлайн, если при этом можно идентифицировать личность участника. Результаты каждого собрания должны быть доступны собственникам и размещены в открытых источниках информации.
Закон дает людям не только права, но и обязанности, одна из них — совместное управление кооперативом.
— Какие для этого есть варианты?— Можно распоряжаться имуществом непосредственно, через товарищество собственников недвижимости или, если речь о машино-местах, через управляющую организацию. Способ управления тоже выбирается на собрании собственников.
Вообще это полезный шаг — вовлечь людей в совместное принятие решения по общим вопросам. Постепенно люди поймут, что от их мнения зависит многое.
— Стоит ли ожидать, что членские взносы в гаражных кооперативах станут выше?— Скорее всего, так и произойдет. Собственники обязаны уплачивать налоги и сборы, которые связаны с общим имуществом. Им также придется участвовать в расходах и издержках по сохранению и содержанию имущества.
Кроме того, все гаражные кооперативы теперь обязаны принимать членские взносы только на расчетный счет. Возможно, части кооперативов придется привести в порядок документы на землю, и это тоже потребует денег.
— Эксперты утверждают, что у кооперативов будет больше возможностей зарабатывать на свои нужды…— Если говорить точнее, то эти возможности стали лучше подкрепляться законом. Собственники могут проголосовать за то, чтобы, например, сдавать общие площади в аренду какому-нибудь предпринимателю. И тогда доходы с аренды можно направлять на ремонт проездов, обустройство мест общего пользования и так далее. Все это, повторюсь, тоже должно быть согласовано на общем собрании владельцев.
— А как быть, если в кооперативе уже незаконно работает, например, шиномонтажка?— У собственников гаражей есть все законные основания привлечь предпринимателя к ответственности. Часто бывает, что кто-нибудь организует в своем гараже бизнес, захламляет своим имуществом или оборудованием места общего пользования, а очередь в эту шиномонтажку не дает людям проехать в их собственные гаражи. Пожаловаться на такой «бизнес» станет проще.
— В новом законе также появилось описание процедуры замены руководителя кооператива…— И этого ждали многие. Раньше поменять председателя ГСК было не так-то просто из-за ряда критериев, «зашитых» в устав кооператива. Но теперь есть четкий алгоритм, закрепленный на законодательном уровне.
— Это правда, что «амнистировать» гараж тоже будет легче?— Да, поскольку в закон внесены изменения в ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». За россиянами закрепляется право бесплатно приобрести земельный участок в рамках «гаражной амнистии» согласно схеме расположения земельного участка без утвержденного проекта межевания территории. Собственники машино-мест и нежилых помещений в гаражном комплексе наделяются исключительным правом на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.
Примерно год назад Росреестр подсчитал, что на государственном кадастровом учете в стране числятся свыше 5,5 млн объектов гаражного назначения. Но права зарегистрированы только на 3,5 млн гаражей. Остальные используются, по сути, нелегально — по привычке, оставшейся с советских времен. Обычно сложности с ними начинаются, когда владелец гаража умирает, и родственники вступают в наследство. Тогда-то и выясняется, то документов на гараж нет, да и в целом кооператив работает «на честном слове». Вполне закономерно, что государство взялось за этот непростой сегмент, чтобы навести в нем порядок.
источник ...
